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Comment obtenir un prêt immobilier en tant qu’entrepreneur ?

Quand on crée son auto-entreprise et que l’on devient auto-entrepreneur, obtenir un prêt immobilier peut s’avérer plus compliqué qu’en étant salarié. Cependant, les crédits immobiliers sont ouverts à tous, et même aux travailleurs non-salariés, à condition d’avoir une situation professionnelle et financière solide.

Dans cet article, découvrez comment obtenir un prêt immobilier si vous êtes entrepreneur. Quels sont les freins que vous rencontrerez et comment y remédier. Enfin, découvrez toutes les subtilités de l’assurance emprunteur qui s’ajoutera aux mensualités de crédit de votre projet immobilier.

Avant de commencer, voici le plan de l’article pour vous guider dans votre lecture :

1) Démontrer que l’entreprise est pérenne pour obtenir un prêt immobilier
2) Entrepreneur : préparez un dossier d’emprunt solide
3) L’assurance de prêt : un élément clé à prendre en compte

1) Démontrer que l’entreprise est pérenne pour obtenir un prêt immobilier

Pour faire un prêt immobilier en tant qu’entrepreneur, il est essentiel de prouver que votre activité se porte bien et que vous en tirez des revenus satisfaisants. Explications.

Crédit immobilier : les domaines d’activité qui rassurent le plus

L’obtention d’un crédit immobilier en tant qu’entrepreneur ou indépendant peut être plus aisée pour certains domaines d’activité que d’autres. En effet, les organismes prêteurs exigent avant tout la stabilité professionnelle de la part de leurs clients. Cela est d’autant plus vrai en ces temps de crise où l’emploi est menacé et où de nombreuses entreprises entament des procédures de cessation d’activité. 

Si certains domaines sont encore fragiles (comme la restauration ou le milieu culturel, par exemple), d’autres se portent très bien et rassurent les banques. C’est par exemple le cas pour les métiers de l’informatique et du high-tech, mais aussi pour les secteurs de l’artisanat, comme la maçonnerie ou la plomberie. Dès lors que votre entreprise appartient à un domaine dont l’activité est stable et en croissance, vous avez toutes les chances de voir votre emprunt immobilier accordé. 

Le milieu professionnel dans lequel vous évoluez n’est pas le seul point qui importe. Si vous souhaitez emprunter de l’argent pour votre achat immobilier, assurez-vous que votre entreprise a déjà quelques années. Si vous êtes entrepreneur depuis une année ou moins, la banque n’aura pas assez de recul pour savoir si votre activité a de l’avenir ou pas. Dans ce cas précis, l’obtention de votre prêt immobilier risque être plus difficile.

Prêt immobilier et situation financière de l’entreprise

En tant que travailleur non salarié, vous ne pouvez pas présenter de bulletin de salaire à la banque afin d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’entrepreneur. Et pourtant, l’organisme bancaire a besoin de savoir à combien s’élèvent vos revenus. Afin de prouver votre solvabilité, vous devez démontrer que votre entreprise génère un chiffre d’affaires suffisant pour l’emprunt immobilier que vous demandez. 

C’est pour cette raison que l’organisme prêteur va exiger les deux derniers bilans de votre entreprise. Pour valoriser encore plus votre dossier de crédit immobilier, vous avez la possibilité de montrer les trois derniers bilans qui témoigneront également de l’ancienneté de votre entreprise. 

Les bilans financiers devront être positifs et démontrer une certaine stabilité dans vos comptes, à la fois au niveau des entrées d’argent que des sorties. 

En cas de baisse de revenus, il est important de pouvoir l’expliquer à votre interlocuteur. Il peut par exemple s’agir d’un congé maternité ou paternité, d’une baisse d’activité en raison d’un accident ou d’un congé pour maladie, par exemple.  Si vous êtes dans une telle situation, n’hésitez pas à présenter le détail de vos revenus de compensations (indemnités journalières payées par la sécurité sociale, etc.) qui vous ont été allouéesdurant la période où vous n’avez pas travaillé. Si la crise sanitaire a entaché votre entreprise, préparez-vous à prouver que votre activité est bien repartie depuis, avec des chiffres à l’appui.

Taux d’endettement : un point important pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’entrepreneur

La présentation de vos deux ou trois derniers bilans financiers va permettre au banquier de vérifier que vous êtes en mesure de retirer un certain montant mensuel de votre activité. Il va aussi s’assurer que l’argent prêté lui sera rendu.

Déclarer votre chiffre d’affaires, c’est très important, car il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Il s’agit là de votre capacité maximale d’emprunt. Le taux d’endettement maximal pour obtenir un crédit immobilier en tant qu’entrepreneur (ou salarié) est de 35 %. Cependant, certains organismes ne prêtent pas au-delà de 33 %. Ce taux représente la part maximale de votre revenu que vous pourrez consacrer à votre prêt bancaire. Le restant de vos revenus, appelé « reste à vivre » servira pour vos dépenses courantes et les imprévus. 

Pour connaître votre capacité d’emprunt, le banquier prend en compte différents éléments, comme : 

  • Le montant que vous souhaitez emprunter ;
  • Vos revenus mensuels calculés en divisant le montant des derniers bilans par le nombre de mois (exemple : deux bilans = 24 mois) ;
  • Vos autres entrées d’argent (pensions alimentaires reçues, allocations familiales, loyers perçus, etc.)
  • Vos dépenses fixes (pensions alimentaires versées, primes d’assurances, etc.) ; 
  • Vos éventuels prêts personnels (voiture, à la consommation, etc .).

Si le taux d’endettement dépasse 35 % (ou le taux maximal accordé par la banque), le prêt ne sera pas accordé. Plusieurs solutions s’offriront à vous : 

  • Supprimer les crédits qui le peuvent (solder un crédit à la consommation touchant à sa fin, par exemple) ; 
  • Vous tourner vers l’achat d’un logement moins cher qui permettra de réduire le montant du crédit immobilier ;
  • Augmenter le montant de votre apport grâce à la vente de votre voiture ou d’un bien précieux, par exemple (ce point n’est pas toujours réalisable).

Rassurer la banque grâce à un emprunt bancaire à deux

Les banques aiment être rassurées. En tant qu’entrepreneur, il va donc falloir démontrer que vous êtes un entrepreneur emprunteur en qui la banque peut avoir confiance. 

Pour faire un crédit immobilier seul en tant que travailleur non salarié, vous devrez prouver que votre activité fonctionne bien et qu’elle vous permet d’avoir des revenus suffisants. 

Si quelqu’un vous accompagne dans la vie, comme un conjoint, le prêt immobilier à deux peut être plus facile à obtenir. En effet, deux personnes représentent deux revenus mensuels, ce qui fera augmenter votre capacité d’emprunt. 

Dans le cas où votre conjoint serait salarié en CDI, toutes les chances seront de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier. Si ce conjoint est lui aussi entrepreneur (en tant que conjoint collaborateur ou avec sa propre entreprise), il ou elle devra également montrer des garanties solides à la banque, comme : 

  • Un domaine d’activité stable qui ne connaît pas la crise ; 
  • Une entreprise qui a déjà quelques années ; 
  • Des bilans financiers positifs.

2) Entrepreneur : préparez un dossier d’emprunt solide

Nous avons vu ce qui peut rassurer la banque, passons maintenant à votre dossier de crédit immobilier.

Le bon comportement bancaire de l’entrepreneur, futur emprunteur

Lors de l’étude de votre dossier de prêt immobilier, la banque va demander vos derniers relevés de comptes. Ces documents peuvent déjà être en possession de l’organisme si vous faites une demande de crédit immobilier auprès de votre banque habituelle. Dans ce cas-là, votre conseiller bancaire est censé connaître votre comportement financier. 

Pour démontrer que vous êtes un client sérieux, il est préférable de montrer que vos comptes se portent bien et que vous n’avez pas de soucis particuliers avec vos finances. Cela passe par plusieurs points d’attention :

  • Avoir un solde créditeur, c’est-à-dire ne pas avoir été à découvert ces derniers mois ;
  • Bien gérer vos comptes, en veillant à ne pas dépenser ce que vous n’avez pas ;
  • Ne pas faire de dépenses non raisonnées lorsque les finances sont faibles ;
  • Ne pas cumuler les prêts à la consommation dans divers organismes où les taux d’intérêt sont élevés ;
  • Être en mesure d’épargner.

L’épargne est bien un point sur lequel votre banquier va se pencher. Si vous avez l’habitude de mettre de l’argent de côté, cela lui prouvera que vous pouvez être un candidat emprunteur de confiance. Si vous avez pris cette habitude depuis de nombreuses années, cela rassurera encore plus votre interlocuteur. 

Et pour ne rien cacher à votre organisme prêteur, vous devrez également montrer vos derniers avis d’imposition. La banque va ainsi pouvoir se faire un avis sur votre situation financière et la comparer d’une année à une autre. Des revenus équivalents d’une année sur l’autre seront une preuve de la stabilité de votre entreprise.

Solder tous les crédits conso afin d’alléger le taux d’endettement

Les petits prêts à la consommation peuvent peser lourd sur votre taux d’endettement. Lors du calcul de votre capacité maximale d’emprunt, la banque va prendre en compte tous les crédits qui sont en cours de remboursement. Cela peut être un crédit voiture, mais aussi tous les autres prêts à la consommation que vous avez contractés, que ce soit pour faire le voyage de vos rêves, acheter un téléviseur ou changer le lave-linge.

La somme de ces prêts représente souvent une dépense non négligeable. Pour pouvoir alléger votre taux d’endettement, il est vivement conseillé de solder tous les prêts qui peuvent l’être. Différentes manières peuvent vous permettre de mettre fin à ces crédits : 

  • Augmenter les dernières mensualités de prêts afin de solder plus rapidement le capital restant dû ;
  • Utiliser votre épargne pour payer les dernières mensualités ; 
  • Revendre ce que vous avez acheté (si cela est possible) ;
  • Faire un rachat de crédits pour grouper les différents prêts et réduire les mensualités (attention, cette technique peut être risquée, il est plus prudent d’en parler avec votre banquier).

Une fois ces crédits remboursés, votre taux d’endettement sera allégé, ce qui vous aidera à obtenir votre crédit immobilier.

Se constituer un apport avant la demande de crédit immobilier

Actuellement, les organismes de prêts demandent à leurs clients de présenter un apport équivalent à 10 % de l’opération immobilière. Ainsi, pour un crédit de 200 000 euros, un apport de 20 000 euros sera nécessaire. 

Pour constituer cet apport, l’épargne reste la meilleure solution. 

La constitution d’un apport sera doublement bénéfique pour votre demande de prêt immobilier en tant qu’entrepreneur. En effet, cela vous permettra tout d’abord de régler une partie de votre achat immobilier. Ensuite, cet apport va prouver à la banque que vous avez été capable de mettre de l’argent de côté afin de constituer cette enveloppe financière. De facto, cela signifiera que votre activité vous a rapporté assez d’argent pour vivre, payer vos factures et mettre de l’argent de côté.

L’apport que vous avez constitué pourra également servir à couvrir les frais de notaires. Ces frais d’acquisition permettront de régler les émoluments notariés (c’est-à-dire la rémunération du notaire), les frais de mutation, ainsi que les débours.

Remarquez que le type de logement acheté va sensiblement faire varier les frais de notaires. Ainsi, pour l’achat d’un logement ancien (qui a déjà été vendu), les frais de notaires seront de l’ordre de 7 à 8 %. En revanche, si vous achetez un logement neuf (qui n’a jamais été habité), les frais de notaires seront réduits à hauteur de 2 à 3 % du prix du bien. 

L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) propose un outil permettant de calculer le montant des frais de notaires

Vérifier l’éligibilité à un prêt à taux zéro

Lorsque vous achetez un logement pour la première fois, ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous êtes considéré comme un « primo-accédant ». 

En tant que primo-accédant, vous avez droit à différents coups de pouce pour vous aider à acheter votre résidence principale. Parmi ces aides, il y a le prêt à taux zéro (PTZ). 

Comme son nom l’indique, le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt d’emprunt. Ainsi, vous remboursez le même montant qui vous a été prêté. 

Accordé sous conditions de ressources, le prêt à taux zéro peut être une solution pour augmenter votre budget d’achat immobilier. En effet, selon la zone où se situe le bien convoité, le prêt à taux zéro peut couvrir jusqu’à 40 % de l’opération immobilière. C’est une part non négligeable qui permet souvent d’obtenir un prêt immobilier traditionnel, dont les mensualités viendront en supplément de celles du PTZ.
Cependant, le prêt à taux zéro ne concerne pas tout le monde. En tant qu’entrepreneur, vous devez respecter une certaine limite de plafond de revenu pour y avoir droit. 

Voici un tableau proposé par le site Acheter Neuf Toulouse qui montre le plafond des ressources pour le prêt à taux zéro en 2022 :

Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

 

Pour découvrir toutes les spécificités du prêt à taux zéro et pour vérifier votre éligibilité, nous vous invitons à lire cet article informatif: https://www.acheter-neuf-toulouse.com/pages/ptz.html

3) L’assurance de prêt : un élément clé à prendre en compte

L’assurance de prêt s’ajoute au crédit immobilier. Non obligatoire, elle est pourtant exigée par tous les organismes prêteurs. Voyons à quoi elle sert et comment y souscrire.

Mieux comprendre à quoi sert l’assurance de prêt immobilier

La souscription à une assurance de prêt immobilier est relativement simple, car exigée par les banques qui accordent un prêt. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire d’un point de vue législatif, cette assurance permet de couvrir votre organisme bancaire qui prend un risque en prêtant un montant conséquent pour votre projet immobilier. C’est donc pourquoi protéger les emprunteurs de certains aléas et des coups durs reste incontournable afin d’obtenir le crédit.

L’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur (ou les co-emprunteurs,si vous achetez avec votre conjoint, par exemple)de certains risques pouvant entraîner des difficultés à rembourser le capital dû. Les garanties méritent d’être clarifiées et ne sont pas toutes obligatoires. 

Voici une infographie, proposée par le site Maxi Assur, sur les garanties de l’assurance de prêt immobilier :

Infographie garanties assurance emprunteurs

Source infographie

Les garanties optionnelles sont à sélectionner en fonction de besoins bien identifiés. Plus vous souscrivez de garanties, plus le coût de l’assurance de prêt immobilier sera élevé.  En ce sens, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert (banquier ou un assureur indépendant) pour bien comprendre le fonctionnement de cette assurance souvent jugée complexe. 

Souscrire une assurance emprunteur quand on est entrepreneur indépendant

L’entrepreneur indépendant représente un risque plus important face à l’enjeu des banques de prêter ce capital immobilier afin que son remboursement soit honoré. Ce risque accru par rapport à un emprunteur en CDI est intrinsèque au statut de Travailleur-Non-Salarié. Cela pour plusieurs raisons :

  • Il ne bénéficie pas des mêmes protections sociales en cas d’invalidité, de décès ou de perte de chiffre d’affaires ;
  • Les indemnités journalières d’un entrepreneur indépendant qui se retrouve invalide ou en cessation d’activité, et donc au chômage, demeurent plus faibles que celles d’un salarié ;
  • Le créateur d’entreprise fait aussi face à un risque de variation de son activité et donc de ses revenus :
    • Il ne perçoit pas toujours des revenus fixes ou ne se verse pas toujours un salaire fixe ;
    • Ses entrées d’argent dépendent entièrement de sa capacité à travailler ;
    • La pérennité de ses finances est plus risquée que celle d’un emprunteur qui justifie d’un contrat de travail à durée indéterminée.

Souscrire une assurance emprunteur quand on est entrepreneur indépendant risque donc de nécessiter quelques ajustements en faveur de plus de sécurité pour la banque. Par exemple, il se peut que le contrat d’assurance de prêt immobilier d’un entrepreneur comporte un délai de franchise plus court que les contrats proposés aux salariés en CDI. Logiquement, en tant qu’entrepreneur avec un projet d’achat immobilier à crédit, vous êtes conscient du remboursement des mensualités qui vous incombe et vous vous estimez en mesure de l’honorer. Le délai de franchise ne doit donc pas plus vous préoccuper que ça, il s’agit plus d’une formalité pour rassurer les banques. 

Entrepreneur : bien préparer son dossier

Rassurer la banque avec une assurance emprunteur nécessite aussi de bien préparer le dossier à fournir. Voici quelques conseils à suivre :

  • Préparer les bilans comptables de ces 2 dernières années de votre activité d’entrepreneur indépendant avec l’accompagnement d’un expert-comptable. Une santé financière stable ou en croissance joue bien entendu en votre faveur. N’hésitez pas à proposer un bilan sur vos 3 dernières années. Le plus d’années d’expérience de croissance ou de stabilité vous disposez, le mieux votre profil sera apprécié. Ce constat met malheureusement en avant le fait que les jeunes créateurs d’entreprise ou les travailleurs indépendants à la situation délicate seront défavorisés par rapport aux besoins de sécurisation de la banque. Toutefois, ne perdez pas espoir, car généralement 2 ans d’activité indépendante stables suffisent à rassurer les banques et les assureurs.
  • Si vous disposez de fonds propres ou d’investissements personnels, cela peut aussi s’ajouter en argument qui joue en votre faveur pour que soit accordé ce précieux contrat d’assurance de prêt. Un bien immobilier qui vous appartient peut être mis en hypothèque, par exemple ou un compte épargne utilisé en apport.

Travailleur indépendant : l’importance du choix du contrat… et de l’assureur

À l’heure actuelle, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût du prêt immobilier. Cela s’explique du fait des taux d’emprunt au plus bas ces dernières années. Ce contrat de prévoyance est aussi régi par différentes lois à connaître tant en matière d’adhésion que de changement.

Ces lois en faveur de plus de liberté pour le consommateur permettent donc à l’emprunteur de réaliser de possibles économies. Des études parlent même de plusieurs milliers d’euros économisés selon les profils d’emprunteurs. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à comparer plusieurs contrats d’assurance de prêt immobilier avant de vous engager.

De plus, pour les emprunteurs entrepreneurs, ces lois insistent sur le fait de pouvoir souscrire une assurance de prêt immobilier auprès d’un autre assureur que celui proposé par la banque. On parle alors de délégations d’assurances et il peut tout aussi bien s’agir d’une compagnie classique que d’un cabinet de courtage en assurance de prêt, voire encore un site comparateur qui propose aussi la souscription de contrats.

Il a été constaté que passer par de tels assureurs en délégation pourrait faciliter l’acceptation de votre souscription et donc l’accord de votre emprunt immobilier. Une étape de comparatifs à ne pas négliger !

L’infographie de SecuriMut partagée sur le site LeRevenu, synthétise ces lois à connaître, en particulier lorsque vous êtes un chef d’entreprise indépendant.

securimut 4 lois assurance emprunteur

Retenez que c’est grâce à la loi Lagarde que vous n’êtes plus dans l’obligation d’adhérer au contrat d’assurance de groupe proposé par votre prêteur. Les autres lois font référence au changement d’assurance de prêt immobilier qui pourra aussi vous concerner dans l’avenir, notamment pour réaliser quelques économies supplémentaires sur vos mensualités. 

Pour plus de détail sur l’application de ces lois et afin de bien faire valoir vos droits, nous vous invitons à cliquer sur ce lien

Entrepreneur, indépendant, travailleur non salarié, profession libérale, autoentrepreneur… Tous ces profils ont autant droit aux crédits immobiliers que les salariés en CDI. C’est la grande leçon que nous devons retenir de cet article. Pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir un crédit immobilier, soignez votre comportement bancaire et mettez de l’argent de côté. Votre banquier n’en sera que rassuré !

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ambre achetern

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